济南房改房原值目前难以核定

 “新国五条”对房价有何影响尚待观察。
差额个税如何计征？
　　按照国税总局的相关要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房屋收入现值中，要减去房屋原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。
　　差额计征公式:(房屋现值-房屋原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20%
　　“新国五条”突袭房
　　地产市场。按规定，出售自有住房
　　按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，要依法按照转让所得的20%计征。据了解，此项政策并非新规，但依然引起了轩然大波。业内人士分析，“一刀切”征税的话，可能会误伤刚需人群，甚至助推二手房价格上涨。
　　此外房屋原值如何核定，直接关系到政策执行后，卖方出售自有住房需要缴纳的税额。记者采访了解到，按照国家有关规定，不同房产的房屋原值，核定方式不同，房改房原
　　值因缺乏相应的参照标准，目前还
　　无法核定。
买房人称“伤不起”
　　济南市地税局工作人员介绍，1994年至2005年的11年间，如果非家庭唯一住房或出售购买未满5年的唯一住房，正是按照交易差价20%征收个人所得税的。
　　按照济南市目前“卖方净得”的不成文规定，买房人要缴纳契税、营业税、个税、中介费，全部加起来最高可达总房价的近10%。如果未来必须按照交易差额的20%征税，将大幅提高卖房成本，最终会转嫁到买方身上。虽然在一定程度上可以抑制投资投机需求，但不分套数、不论买房年限，“一刀切”的按所得20%征税，让改善型买房人大呼“伤不起”。“刚到大城市工作不久的年轻人，买个二手房先住着，等到经济条件好一些之后再换新房，这样的例子很多。但新的政策实施后，个人买房成本明显提高，可能会误伤刚需”，21世纪不动产济南区域市场总监罗先生分析，在济南二手房交易中刚需所占比例很高，新政实施后无形中就会推高二手房房价，打击成交量。
或间接抬高新房价
　　对于新政的出台，各方意见不一。有专家表示肯定，但也有业内人士表露出对高额个税可能会进一步推高房价等问题的担忧。在人民网近日的一项调查中，对于“新政细则发布后，您觉得房价会降吗？”近七成的人选择了“不会，治标不治本”，85%的网友表示由于新政将严格按照对购房所得征收20%税收，不会再买二手房。
　　中国房地产学会执行会长陈贵在微博中分析，二手房房价、房租均会涨；新商品房，至少不会降。21世纪不动产的罗先生也认为，二手房交易按照交易差价20%征收个税的话，能够直接推高二手房价格，这样有一部分准备买二手房的人就会转向新房市场，可能会间接抬高新房价格。一些手中持有二手房的房主可能转售为租，从而导致租金高涨。
　　“经过两年多的调控之后，济南房价已经处于相对合理的状态，今年济南房产市场供应也十分充足”，中国房产信息集团克而瑞(中国)济南机构高级分析师许珊分析，一般来说，房价受多种因素影响，比如基本的供需关系、地价、成本等，不会因为一个新政策的出台而大起大落。
房屋原值如何计算？
　　商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费；
　　自建住房原值指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费；
　　经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金；
　　已购公有住房(即房改房，下同)的原值则是：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款，以及按规定向财政部门(或原产权单位)缴纳的所得收益及相关税费。
　　城镇拆迁安置住房根据相关政策规定，其原值计算又分为几种情况：(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。
装修费用扣除有限额
　　转让房产计征个人所得税时，除了要从转让收入中减除房屋原值，还要扣除转让房屋过程中缴纳的税费及有关合理费用。其中，税金包括转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。而合理费用主要是指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　根据规定，住房装修费用，需要提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。
执行难点
缺少价格参照标准房改房原值难核定
　　市民韩先生告诉记者，当初单位房改时，自己买的房子，只花了不到4万元，因为是学区房，现在市价已达到80万元，是当初购买价的20多倍，如果按照两者差额的20%征税，自己需要缴十五六万元的个税，而按交易额的1%计税，只要8000元，差距实在太大。
　　记者采访了解到，按照相关规定，已购公有住房原值包括住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位交纳的所得收益以及税法规定的合理费用，出售已购公有住房计算应纳税所得额，应当以销售价减除上述费用。其中，计算住房面积标准的经济适用住房价款，需要依据县级(含)以上地方人民政府规定的经济适用住房价格标准。
　　记者从有关部门了解到，自实施房改以来，我市并未制定出台统一的经济适用住房基准价格，此前建设的部分经济适用住房项目销售价格，也不具有代表性，没有参考价值，因此目前无法核定房改房原值。
律师分析
20%税率并不适用所有二手房转让
　　山东齐鲁律师事务所律师高强表示，按照相关规定，能核实房屋原值的，才按照转让所得的20%计征，这意味着不能核实房屋原值的，仍将按照交易额的1%计征。此外，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。新的政策规定并没有废止这一条。因此，即便新的政策开始执行，也并非所有的二手房转让都要缴纳个人所得税，即便缴税，也不会都按转让所得的20%计征。
相关链接
网传避税方法“不靠谱”
　　避税方式之一 买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户！
　　避税方式之二 第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！
　　避税方式之三 将打算卖出的房产归到夫妻一方名下，然后夫妻离婚，拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售(还需满5年才能避税)，卖掉后双方复婚。
　　山东统河律师事务所律师肖广盟表示，通过虚假诉讼来“避税”的案例，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效，这样一来对于买方来说风险极大，很可能自己已经支付的房款都要不回来。第二和第三种方式就是通过假离婚来“避税”，对于分五步离婚的方法违反道德伦理，因交易房产而办理离婚的案件确实很多，悲剧也很多，有人借机假戏真做，这样就会偷鸡不成蚀把米。
(本报记者 刘文忠 焦小超)   

（信息来源：济南日报）